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【FAQ】坪単価

2008.06.05 Thursday | by NRD
坪単価について

お問合せいただくといくつかお話しをしていく段階で必ずこの話題になります。やはりお金の問題は重要だと私も思いますので、書いておきたいと思います。

以前もう一つのブログ<道具マニアな日々>の中でこの題目について書いております。↓まずはそちらをお読みいただきたいと思います。

http://nrdplans.blog59.fc2.com/blog-entry-71.html

上記のブログでも書いてある通り
物販店=坪20万円〜
飲食店=坪40万円〜
サービス業=坪30万円〜
が一般的と明記しました。

NRDplansとしての平均坪単価は
物販=坪20万前後
飲食=坪40万前後
になると思います。

業種は大雑把に区切ってあるだけですので、一概に言い切ることは難しいです。

ただあまり大きな声では言えませんが、
ウチの出す見積り(工事内容)を他社が施工した場合、1.5〜2倍は掛かると思います。1.5倍で出すところはかなり良心的な方でしょう。

これは決して自慢ではないです。

それぐらいの工事内容なのです。
なぜその価格差が出てくるのか?
それは「設計施工一貫体制」だからです。
これについてはまた別の機会に。


今後お店を開きたい、開くという方に向けて説明します。

そもそも坪単価とはなんなのか?

例えば、10坪で条件の良い物件が見つかったとします。
(物件自体の諸条件はひとまず抜きで)

そこでまずは資金計画です。
営業するに当たり仕入れや雑費、賃貸契約料、当面の運転資金などをザックリ引いて残る金額100万円だとします。予算100万円で内装工事(路面店であれば看板、ファサード(外観のこと、または店頭部分)を含めて)が出来ないか?と考えます。

内装に掛けられる工事費を坪数で割るのが私の言う坪単価になります。

10坪で100万円=10万円/坪となります。
別に坪単価で必ず計算しなければいけないわけではありません。
これはあくまでも目安です。
予算ありきで計算してきたのであまり意味のない数値ですが、
これを逆に考えると

15坪で希望に近い物件があった。
オープンするまで一体いくら掛かるのか?と考える時に
内装工事にかかる金額=15坪×20万円/坪=300万円
仕入れで50万円、賃貸契約で100万円、諸雑費で30万円、当面の運転資金で100万円
合計580万円、厳しいなぁ...
などと考えます。


では一体お店を開く為に必要な内装工事とはどんな工事が必要になるのか?
物販店(スケルトン渡し、1階、トイレなし)のごく一般的なお店を例に

・LGS工事(壁、天井の下地、骨組)
・ボード工事(下地に板を張る)
・金物工事(壁面の陳列棚など)
・木造作工事(つくり付けの家具や什器など)
・建具工事(扉や窓など)
・塗装工事
・表具工事(クロス、シート貼りなど)
・床工事(ビニルタイル、長尺など、フローリングの場合は木工事)
・サイン工事(看板、サインなど)
・家具什器工事(島什器、掛け什器、レジ台、収納、展示台など)
・電気工事(全般配線、照明器具など)
・上下水道工事(トイレ衛生器具など)
・空調工事(エアコン、換気など)

代表的な工事はこんな感じですね。
条件によっては
・左官工事
・タイル工事
・金属建具工事(アルミサッシュなど)
・仮設工事(足場など)
・解体工事
・防災工事(感知器や警報機など主に消防設備)

他に通常お客様工事として
・弱電工事(電話、LANなど)
・ガス工事
などなど

飲食ですとさらに
・換気工事(ダクト)
・金物工事(ステンレス張り、フードなど)
・厨房機器
・家具工事(イス、テーブル)
・造作工事(カウンター)
・防水工事(厨房床)

という工事が発生します。
多いですね。

それぞれ専門業者がいますので、一体何人動くのか...?
人件費だけで相等掛かるのは想像できますね。

また更に設計屋(デザイナー)が別ですと
・設計料、設計監理料(工事価格の20〜3%、規模による)
更に工事を監督する施工屋(工務店、ゼネコンなど)に
・施工監理料(工事価格の10%〜)
などいわゆる諸経費が入ります。

これらがごく一般的な工事内容です。
見積りで内訳を見ると似たような項目があるはずです。
内装工事一式○○円とだけしか謳っていない見積りは見積りとは言えませんよ。これで契約してはダメです。


まとめ

上記に上げた工事にそれぞれ15万円掛かるとしましょう。
15万円×13工事=195万円
10坪の床面積ですので、内装工事に掛かる費用は19.5万円/坪となります。

平均で20万円に近い数字ですね。


最後に
内装工事にはあまり予算を回せない、という方には

・なるべく居抜き物件を探す
・イメージ優先ではなく、柔軟性をもって物件を探す
・物件契約前に内装屋、店舗屋などに相談、現場調査などをしてもらう
・内装工事の項目をなるべく減らす案で考える
・中古でもいいものやインターネットで安く手に入るものは使う
・ここだけはこだわりたい、という部分は必ず持つ

価格だけで工事業者を選ぶのは運が50%だと思ったほうが良いと思います。

工事業者を選ぶには
ご自分に合っているか?相性も重要です。
話しやすいか?大丈夫、その人も同じ人間です。何でも思ったことは言いましょう。
押し付けがましくないか?人柄(親切心)かもしれませんが、その場で商売をするのはご自分です。

と、まずはコミュニケーションをとってみましょう。
工事が終わったら、はい終わりではありませんよ。
お店を運営していけばいろんな問題が出てきます。
そんな時も気軽に相談できる工事業者を選ばなければ、どんどんお店は廃っていってしまいます。
元気なお店を維持していくには舞台裏の黒子は重要です。


最後にちょっとPR

もっと詳しく知りたいという方はお気軽にお問合せ下さい。

NRDplansHPへ



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